Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» вступил в силу 7 января 2020 года. Он обязал жителей многоквартирных домов выбрать вместо действующих КСК, ПКСК и других форм объединений новые формы управления объектом кондоминиума: объединение собственников имущества – ОСИ, или простое товарищество — ПТ. На размышление и принятие решений правительство дало нам год. Он пролетел в тревогах и переживаниях, которые преподнес планетарный вирус.
— Учитывая те обстоятельства, с которыми пандемия внесла огромные коррективы в нашу жизнь, у местных властей не было возможности повсеместно провести общие собрания жильцов. В условиях чрезвычайного положения все их силы были брошены на проведение санитарно-гигиенических мероприятий, и на реформу просто закрыли глаза. В итоге местные власти сориентировались и оставили все, как есть. Работали нормально КСК, пусть еще поработают некоторое время.
И вот результат: на январь начавшегося года зарегистрировано меньше одного процента, где-то 500-700 ОСИ по республике и около 1000 простых товариществ.
За это время в процессе реализации закона вскрылись интересные факты. Мы их прогнозировали несколько лет назад. Но одно дело рассуждать в стенах Мажилиса парламента, что может быть так-то и так-то … Другое — сейчас стало видно, как все происходит в реальности. Если, к примеру, 50-60 председателей КСК в Усть-Каменогорске сегодня нормально занимаются работой, то будут ли 250-300 председателей ОСИ так же вести эту работу? Большой вопрос…
Вдобавок к этому, по итогам года ни один местный орган не выполнил свои обязательства по разработке и внесению в маслихаты методики по установлению необходимого минимального расчета тарифа по расходам на содержание жилья. В данной части это требование закона оказалось не выполнено. Что отчасти оправдано: только начали и увидели достаточно большой рост тарифа!
Эта причина и затормозила реализацию части закона, потому что по одному из его положений, для того чтобы утвердить тариф, необходимо согласие двух третей собственников дома. Но это нереально в условиях пандемии, и главное, трудно сделать именно сейчас, когда карантины подкосили финансовое положение многих казахстанцев. А они должны рано или поздно своим кошельком проголосовать за новый из него расход. Пример: дом из 50 квартир, вторичный жилой фонд, условно в нем собирается на расходы по содержанию жилья сто тысяч тенге в месяц, и это при условии, что все платят вовремя. Но в реальности у нас около 30 процентов неплательщиков; в итоге получаем семьдесят тысяч тенге, а этих денег хватит только на зарплату председателю или бухгалтеру ОСИ, и все! А на налоги и текущие работы по содержанию жилья?
В этом положении реформа не обеспечена денежными средствами: обязанность местных властей и маслихатов — радикально повысить тариф, не была выполнена. В итоге, та часть собственников квартир, которая с боем создала ОСИ или ПТ, не может приступить к работе. Реально работает около десяти процентов объединений собственников имущества, преимущественно на базе новых крупных жилых комплексов, где есть деньги, где удалось утвердить тариф. Как правило, утверждали тот же самый, что действовал ранее в управляющей компании. И если он выше 100 тенге с одного квадратного метра, то средств на все хватает: на содержание нового жилья, паркингов, нежилых помещений. Они эту реформу не замечают, переходят на ОСИ с точно таким же тарифом и спокойно живут.
Вывод: объединение собственников имущества – ОСИ будет работать только там, где денег хватает.
А там, где есть достаточно средств, будет работать что угодно, хоть акционерное общество, хоть производственный кооператив, КСК, хоть самозанятые …
Прошедший год показал, что на рынке труда стали пользоваться спросом услуги профессионально управляющих компаний. Чем сложнее жилой комплекс, тем труднее содержать его силами собственников жилья, ведь даже часть председателей ОСИ передает им часть своих работ. Управление жилищными комплексами требует обученных кадров, а таковых в стране катастрофически не хватает, можно даже сказать, что вообще не существует, потому что государство за последние десятилетия после реформы ЖКХ даже не задумалось на предмет их необходимости и профессиональной подготовки в экономике.
А этот рынок сегодня начинает завоевать дополнительные ниши, в большей части в премиальном бизнес-сегменте. Да, управляющий мотивирован, у него есть средства, он всегда профессионален и знает, что ему надо, а что не надо. В принципе, было понятно, что принятие нового закона приведет к развитию этого рынка услуг. И за последние месяцы ушедшего года мы наблюдали рост выбора собственниками квартир формы ПТ. Во – первых, они просты в действии, удобны, у них нет никакой отчетности. И ПТ – не юридическое лицо.
Вывод: простые товарищества целесообразно и экономически выгоднее создавать во вторичном жилом фонде.
ПТ, как форма объединения собственников квартир многоквартирного фонда страны, сначала при модернизации закона не рассматривалась. Но так исторически сложилось, что в некоторых регионах страны с начала реформы ЖКХ не было создано ни одного КСК. В Шымкенте, третьем по величине городе республики, их нет и по сей день. Они прекрасно работают на основе домовых комитетов. 
И вот когда мы создавали механизм простого товарищества (а ранее он не был предусмотрен в новой редакции закона), то ввели де-факто в гражданский оборот эту категорию – председателей, старших и управляющих по дому. Они собирают необходимые средства на содержание, тратят сами, отчитываются только друг перед другом. И состояние дома подчас намного лучше, чем в КСК, в ПК, управляющей компании, поэтому их палкой никуда не загонишь. Мы их просто вывели из тени. Теперь они все будут простыми товариществами. Им предстоит лишь избрать Совет дома из трех собственников, и работать они будут в прежнем русле, выполнив требование нового закона. А государству все равно, как собственники будут собирать деньги на содержание жилья. Ему важно, чтобы дом при техническом обследовании соответствовал необходимым требованиям по содержанию.
И решительный выбор ПТ идет во вторичном многоэтажном жилом фонде страны. Поэтому огромное количество собственников, подсчитав и прослезившись, сколько денег из их кошельков уйдет только на зарплату председателя, бухгалтера ОСИ, оплату налогов и прочего, решительно выбирают простое товарищество. В частности, Алматы отдал в большинстве предпочтение этой форме управления. А часть многоквартирных домов до 1 июля 2022 года — срока окончания реформирования системы управления в ЖКХ, остается пока на прежней форме управления, устраивающей их на данном этапе, — КСК, ПК, ПКСК. Это позволяет статья 2 закона о переходном периоде.
Таким образом, требования закона выполняются. Что отчасти выгодно и местным исполнительным органам, которым вменили в обязанность: обеспечить повсеместно до 7 января 2021 года сбор собраний с повесткой о выборе органа и формы управления дома.
В следующих статьях этого цикла мы расскажем о том, как зарегистрировать ОСИ, ПТ, как заключать договоры от имени объединения собственников имущества с сервисными организациями и оплачивать услуги данных организаций по актам выполненных работ, как мониторить и контролировать собранные средства, как избежать нежелания КСК переходить на ОСИ и ПТ. А также, где можно обучиться и получить сертификат квалификации для управления кондоминиумом и других нюансах внедрения этого закона в реалии жизни.
Людмила Домбровская
