Прогнозы по рынку жилья
Почему дорожает жилье в Казахстане, как стабилизировать цены и продолжится ли рост, сообщает ДЖК, со ссылкой на FinReview
Жилье в Казахстане дорожает не только из-за возможности снятия пенсионных накоплений, рассмотрим основные причины.
Какой город Казахстана соответствует стандартам ООН по обеспеченности жильем
Общая площадь жилищного фонда в Казахстане — 373 млн кв. м., большая часть (64 процентов) которого сосредоточена в городах. При этом три мегаполиса — города Нур-Султан, Алматы и Шымкент — формируют около 40 процентов всего городского жилья.
По показателю обеспеченности населения жильем, показывающему сколько квадратных метров жилья приходятся на одного проживающего, республика существенно отстает от международных стандартов. Согласно рекомендации ООН, на одного жителя должно быть не менее 30 кв. м. жилья, а в Казахстане этот показатель по итогам 2020 года составил лишь 22,6 кв. м.
В региональном разрезе хуже всего ситуация складывается в южной густонаселенной части страны. К примеру, в Жамбылской области на одного проживающего приходятся 17 кв. м. жилья, в Туркестанской области — 18,7 кв. м., а в Алматинской области — 20,2 кв. м. Соответствие стандарту ООН обеспечивается лишь в городе Нур-Султан, где на одного жителя приходятся 30,5 кв. м. жилья.
Ипотека в условиях пандемии
Чтобы нарастить жилищный фонд государству необходимы меры стимулирования как для жителей, так и для строительных компаний. Одна из мер — ипотека. В 2020 году рынок ипотеки замедлил темпы выдачи займов лишь на период локдауна, но с июня рынок отыграл потери и восстановил ипотечное кредитование к докризисному уровню.
В текущем году восходящая тенденция продолжилась, во многом была обеспечена возможностью досрочного снятия гражданами пенсионных средств. Банки ощутили резкий наплыв клиентов — за последние восемь месяцев около 264,5 тыс. казахстанцев использовали пенсионные накопления для покупки жилья. Еще 131 тыс. человек погасили задолженность по ипотечным займам. В денежном эквиваленте с пенсионных счетов было перечислено более 1,7 трлн тенге.
Ипотечных займов за последние семь месяцев банками было выдано на сумму 892,7 млрд тенге. Но отметим, что коммерческие банки выступили в роли распределителей денег. Вливает в рынок средства — государство. Финансируемые государством льготные ипотечные программы «7-20-25» и «Баспана Хит», доступные программы кредитования Отбасы банка,соцпрограммы кредитования для различных групп населения стали стимулирующим эффектом для развития ипотечного рынка.
Причины роста цен на жилье
1.Высокий спрос. Первостепенной особенностью является концентрация ипотечного рынка. Основная его часть или 52 процентов сосредоточено в городах Нур-Султан и Алматы. Четверть рынка сформирована в Мангистауской, Актюбинской, Восточно-Казахстанской и Карагандинской областях и в городе Шымкент.
В этих регионах темпы роста ипотечного кредитования в 2021 году достигали от 12 процентов до 23 процентов, а ввод в эксплуатацию нового жилья рос от 13 процентов до 24 процентов. То есть на рынке сформировался высокий спрос, вызванный возможностью использования пенсионных средств, действием жилищных госпрограмм и расширением кредитования со стороны Отбасы банка. Поэтому в августе первичное жилье подорожало на 10,9 процентов в сравнении с декабрем 2020 года и достигло 343,8 тыс. тенге за кв. м., а стоимость благоустроенного жилья выросла на 17 процентов до 272,8 тыс. тенге за кв. м.
2. Дефицит жилья — одна из ключевых причин роста, которая при текущей динамике развития рынка жилья сохранится в ближайшие 15–20 лет. Сейчас дефицит жилья в стране находится на уровне 180–200 млн кв. м. До 2025 года Казахстан намерен возвести 100 млн кв. м. жилья. Однако учитывая ежегодный прирост населения на 1,3 процентов, дефицит жилья останется на уровне 120–130 млн кв. м.
3. Дороговизна строительных материалов. Внутренний спрос на строительные материалы не закрывается отечественными производителями. По некоторым видам продукции доля импорта превышает 80 процентов. Например, листовое стекло полностью импортируется из-за рубежа.
Высокий уровень импорта негативно влияет на торговый баланс страны, оказывая давление на национальную валюту, а также на экономическую активность. Согласно данным Бюро нацстатистики за семь месяцев 2021 года импорт строительных материалов достиг 368,5 млн долл. США, что в 16 раз превышает экспорт.
Как стабилизировать цены
Строительный сектор — один из приоритетов в развитии нацэкономики. Для стимулирования его роста в стране действуют меры господдержки в рамках ГПИИР на 2021–2025 годы, Предпринимательского кодекса, программ «Экономики простых вещей» и «Дорожной карты—2025», а также через специальные экономические зоны.
Для увеличения объема строительных работ нужны денежные вложения. Но по статистике оборотные средства, направляемые на увеличение производственных мощностей за семь месяцев 2021 года на 97 процентов состояли из собственных средств компаний. То есть развитие сектора ограничено финансами самих компаний, а это делает сектор уязвимым к локальным и внешним факторам.
Кроме развития промышленных мощностей Казахстан нуждается в собственных заводах по производству строительных материалов. Помочь в этом могут инвестиционные средства, привлечением которых активно занимаются в стране.
Частные инвесторы уже проявляют повышенный интерес к казахстанским строительным компаниям. В июле 2021 года ТОО «Мегастрой» — дочерняя компания холдинга BI Group — выпустил на международной бирже Astana International Exchange (AIX) купонные облигации на сумму 6,3 млрд тенге. Это стало вторым размещением после дебютного выпуска в марте и в очередной раз спрос превысил предложения.
В части прямых иностранных инвестиций картина менее позитивна. По итогам первого квартала 2021 года в строительный сектор привлечено 216,9 млн долл. США инвестиций, что на 9,8% больше, чем было в прошлом году. Однако в сравнении с 2019 годом показатель снизился сразу на 34%.
Безусловно привлечение инвестиций и их влияние на сектора экономики достаточно длительные процессы. Институционально Казахстан подготовлен к работе с иностранными инвесторами. Вопрос остается во времени, так как инвесторы проявляют интерес к казахстанскому рынку. Например, созданные юрисдикция и регуляторная база МФЦА привлекают инвесторов — объем вложенных ими инвестиций в различные сектора экономики уже достиг 5 млрд долл. США. Из них 3,6 млрд долл. США — это прямые инвестиции и 1,4 млрд долл. США — портфельные инвестиции.
Прогнозы по рынку недвижимости
Себестоимость строительства в Казахстане выросла, особенно в период коронакризиса, когда производственные мощности сократились при достаточно высоком спросе. Продовольственные и непродовольственные товары одни из первых ощутили рост цен. Их стоимость в среднем растет на 15 процентов–20 процентов. И недвижимость уже догоняет этот тренд. В ближайшие 10–15 лет ситуация не изменится и жилье продолжит дорожать. По нашим прогнозам, до конца года стоимость вырастит до 355–365 тыс. тенге за кв. м.
