В Алматы, в одном из новых, больших и богатых ЖК сейчас идут на нарушение закона, воспользовавшись мораторием на проверки.
В предыдущей статье «Реформы в ЖКХ: мы сами» рассмотрены суть и преимущества ОСИ и ПТ, в каких видах жилищного фонда экономически целесообразнее их применять. Куда и как собственникам жилья многоквартирного фонда страны двигаться дальше, а также о проблемных моментах в работе новых форм управления при переходе к управлению в ОСИ и ПТ.
На все эти вопросы отвечает Аркадий Рубцов, председатель Ассоциации КСК г. Алматы, основатель Интернет-портала «Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ», директор единственного в Казахстане центра по выпуску лицензированных управляющих для системы ЖКХ, член рабочей группы по модернизации Закона РК «О жилищных отношениях».
Уже набили шишек
— Повсеместная регистрация ОСИ в предыдущие месяцы была частично ошибочной агитацией. Основа такого объединения, который будет нормально работать в будущем, – это тариф на содержание жилья, оптимально экономически обоснованный и утвержденный на собрании собственников двумя третями жильцов
В это же время в нашем информационном пространстве прошла дезинформация, что для старта работы ОСИ нужна только справка ЦОНа о регистрации объединения. Тут же возникли проблемы … Имея на руках лишь справку из ЦОНа о создании ОСИ или ПТ, собственники жилья не смогли воспользоваться услугами ИВЦ. Там требовали протокол о тарифе, утвержденном на собрании собственников квартир. Только на основании протокола ИВЦ или АЛСЕКО может начать работу по оказанию информационных услуг новому объединению собственников квартир, предварительно заключив договор.
Иначе нельзя: если завтра к ним придут с претензиями несогласные с выставленным тарифом собственники квартир, предоставляющих эти услуги оштрафуют. А штрафы по Закону РК «О естественных монополий» для этих компаний, деятельность которых контролирует Комитет регулированию естественных монополий РК, могут начинаться с 10 миллионов тенге.
В общем, самое-то главное для тех, кто выбрал или еще примеряется к новым формам управления, — это разработка и утверждение оптимального тарифа на управление и содержание жилья. Что по многим причинам не было сделано заблаговременно ни самими собственниками квартир, ни местными властями. И гордиев узел по сей день не разрублен.
Отчасти решить проблему могут местные маслихаты, если они возьмут на себя смелость разработать и утвердить тарифы для каждого региона. Но допустим, примут они тариф в 80 тенге с одного квадратного метра и скажут; «платите!» Добавим к нему еще 14 тенге с одного квадрата на капитальный ремонт и получим уже 94! Такое увеличение при действующих сегодня тарифах от 20-35 тенге, без сомнения, вызовет неприятие и даже негодование собственников квартир. Будут ли они рады такой реформе с осложнившемся материальным положением в период неутихающей пандемии?
Да, мы знаем, что многие реформы сломались при отсутствии денег. И при такой диспропорции тарифов никакая реформа не устоит. Какой же тогда выход из создавшегося положения?
Нужна кооперация, хотим мы ее или не хотим, она необходима, чтобы оставить тарифы на нынешнем уровне и выполнить требования нового закона. Помогут в этом деле потребительские кооперативы.
Испытано на практике: мин нет
Через год с небольшим, а именно, 1 июля 2022 года, когда КСК и ПКСК уйдут с арены, на их место придут или останутся чисто потребительские кооперативы – ПК, которые могут выполнять роль сервисных или управляющих компаний (ПК — добровольное объединение граждан на основе членства для удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных (паевых) взносов). Они уже есть на рынке: к примеру, в Алматы их около 300. Напомню: они стали появляться, когда в 2001 году был принят новый закон РК «О потребительском кооперативе», и тогда невозможно стало регистрировать КСК и ПКСК. С тех пор ПК набирает силу, и особенно эта форма популярна в новых жилищных комплексах. Там стало невозможно создавать КСК и ПКСК: застройщик не давал добро на регистрацию кондоминиума (кондоминиум — особая форма собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости (квартиры и другие помещения) находятся в раздельной (индивидуальной) собственности физических или юридических лиц). А этот документ был обязателен при регистрации КСК. Поэтому там отказывались и регистрировали ПК, избирая его формой управления. Но при новом законе ПК уже не могут работать в прежних рамках. Они будут заниматься исключительно сервисной деятельностью.
ПК очень удобны собственникам квартир, потому что член потребительского кооператива, контролирующий сервис, курирует как раз те самые пресловутые 70 % средств, тратящихся на содержание дома. Члены ОСИ, избравшие своего председателя и через него заключившие договор с управляющей компанией, будут реально осуществлять контроль и получать отчеты за 30 % денежных средств, связанных с управлением. А по обслуживанию и содержания жилья субъект сервисной деятельности уже представит им не отчеты, как написано в новом законе, а документальную информацию. То есть выполнили договор — представили заказчикам-собственникам квартир акт о выполнении объема работ.
Если завтра собственники квартир, объединившиеся в ОСИ, решат поменять управляющую компанию, то все основные и оборотные средства: инвентарь, болгарки, электроды и т.п., приобретенные на их средства, «уйдут» вместе с этой компанией. Таков закон. Но чем состоятельнее собственники квартир и более осведомлены в законодательстве, тем больше они думают о том, как оставить это имущество у себя и меняют только управляющих ПК.
Тот, кто считает, выбирает ПК
В Алматы эта стратегия была запущена пять лет назад и сейчас реализуется с успехом. Одно время, когда стали призывать всюду пользоваться услугами профессиональных управляющих, на собраниях жильцов собственники квартир говорили: «ТОО?! Тогда сделайте и меня учредителем, у вас ведь написано в уставе – «Извлечение прибыли!» Не сделаете, тогда я за ПК!» ТОО выходит на рынок, чтобы извлекать прибыль, а основная цель ПК – содержать дом. Их экзистенциональные интересы коренным образом не совпадают.
Председателем ПК могут быть любые избранные собственники квартир, или просто нанятые люди. Но со сменой председателя кооператива не меняется сама форма управления, а самое главное, все основные и оборотные средства остаются в кооперативе. Собственникам это очень выгодно. И от такой формы они не откажутся, какие бы реформы не происходили. Они регистрируют объединение собственников имущества, а договор на управление или на сервисное обслуживание заключают с потребительским кооперативом, членами которого они же и являются. В итоге, как бы сидят на двух стульях. И в этом случае делают правильно, потому что надо контролировать и управление, и сервис, а также смотрят, кто, где и чем занимается и как выполняет свои функции.
Вот эта стратегия самая верная. Она начала реализовываться. Ранее созданные ПК сейчас просто уходят в сервис и будут востребованными. Они выгодны и ОСИ, и ПТ.
Простым товариществам, созданным и создаваемым на вторичном рынке жилья, проще не образовывать, а заключать договоры на обслуживание своих домов уже с существующими ПК. Следует написать заявление в выбранный кооператив. При вступлении члены ПТ имеют право избираться и быть избранными в ПК. Естественно, что члены ПК также имеют право получать любую информацию о финансово-хозяйственной деятельности кооператива по обслуживанию их дома.
Подводные камни ОСИ
Да, потребительские кооперативы уже стали популярными в части новых жилых комплексов страны. Потому что людям, тратящим немалые деньги на содержание домов, требуется полная прозрачность в расходовании этих средств. Но с принятием Закона РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» прозрачности в новых формах управления в ЖКХ стало, представьте себе, еще меньше. Она реализуется всего на 30 %. Это принципиальное упущение нового закона. Реальных прав у собственников квартир, проверить что-то и где-то не в рамках потребительского кооператива, увы, не осталось. А за зарплату, то есть, за управление, на которое идет 30 % расхода средств, собираемых на содержание жилья, управляющие компании всегда отчитаются. Но собственников в большей степени волнует расход тех 70 %, что идет на содержание жилья. И если в правоприменительной практике ранее они могли получить требуемые документы через суд, то теперь он вынесет решение: дать документы только по тем пресловутым 30 % на расходы по зарплате, и все.
Еще один минус нового закона… В статье второй так прямо и написано, что ОСИ создано для финансирования содержания дома. Допустим, я – председатель ОСИ и хочу нанять плотников или столяров для какой- работы, но сделать этого не могу. Закон разрешает только профинансировать эту работу через управляющую компанию и далее сервисную компанию. Понятно, что эти работы становятся дороже. Если нарушу закон, и меня поймает на этом уполномоченный государственный орган, в первый раз он даст предписание на устранение. При повторном нарушении уже оштрафует на 100 МРП. Следовательно, минимизировать расходы при такой форме управления не удастся.
В Алматы, в одном из новых, больших и богатых ЖК сейчас идут на нарушения закона, воспользовавшись мораторием на проверки. Они набирают электриков, дворников, сантехников и других работников в штат, чтобы минимизировать издержки. Но если осуществлять эти работы с рентабельностью хотя бы в 10 % через управляющую компанию, добавятся налоги. Чем богаче комплекс, тем больше денег он аккумулирует. А по Налоговому кодексу только 30 % услуг по управлению объединениями собственников имущества освобождены от уплаты НДС. Если же комплекс такого масштаба выйдет за этот предел по содержанию, то объединение собственников имущества будет платить государству 12 % с тех средств, что собрали жильцы, как налог с оборота. Но это еще не все. Если жильцы накопили или накопят в ближайшие годы на капитальный ремонт больше средств, чем установлено порогом Налогового кодекса, то с них тоже придется платить НДС! Такая несуразность произошла из-за несогласованности государственных органов. И этот большой вопрос остается открытым для согласования с новым составом Мажилиса.
Вот почему собственники жилья в многоквартирном жилом фонде республики перетекают в потребительские кооперативы. Раньше они собирались под их крышу по наитию, но в новых жилых комплексах, где люди считают деньги на расходы для содержания довольно скрупулезно, ПК создавали и создают целенаправленно.
